מרכז פישמן וכלכלית ירושלים למימון, יזמות ונדל"ן




סמינר פיתוח עסקי ויזמות בנדל"ן- תאריך פתיחה 18.5.16

פרטים בטלפון 03-9486352
ראשי

יש לך פטור,להשכירך


יש לך פטור,להשכירך


יש לך פטור, להשכירך

מחבר המאמר: עו"ד שי כהן (רו"ח)

בשנים האחרונות אנו עדים להתעוררות ציבורית גדולה בקשר ליוקר מחירי הדירות והשכירות למגורים בישראל. פתרון מיסויי אפשרי מצוי בהקלות ממס שהעניק המחוקק לבנייה להשכרה. במאמר זה, נסקור בקצרה את הפטורים וההקלות במס אשר נועדו לעודד ולהגדיל את היצע שוק הדירות להשכרה ובכך להקל על שוק הנדל"ן בישראל.
שוק הדירות להשכרה בישראל
בניגוד למרבית המדינות המפותחות בעולם ניתן לומר, כי במדינת ישראל כמעט ולא קיים שוק דירות להשכרה לטווח ארוך וממילא לא קיימת רגולציה המתאימה לשוק זה.
למעשה, שוק ההשכרה למגורים, במתכונתו הנוכחית, פונה בעיקרו להשכרה לתקופות מוגבלות ולא להשכרה לטווח ארוך כהשקעה מושכלת.
יתר על כן, גם בתקופות הקצרות של ההשכרה, לא יכול הדייר לסמוך על כך שמחירי השכירות יישארו קבועים, וכל חידוש של חוזה שכירות רגיש לתנודות במחירי השכירות -כך שכל עלייה במחיר, זמנית וספקולטיבית ככל שתהיה, תגרור עלייה מיידית בדמי השכירות כבר במועד הקרוב של חידוש הסכם השכירות וזאת בניגוד, למנגנון ההגנה הקיים לדייר, ברוב מדינות המערב, מפני עליית דמי השכירות במשך כל התקופה שבה הדייר מעוניין להמשיך להתגורר בדירה.
התנודתיות הרגישה של שוק הדיור להשכרה בישראל, כמתואר לעיל, פוגעת ביציבותו והתפתחותו, לא בכדי קרנות פנסיה וחברות ביטוח, המחזיקות בתיק ההשקעות שלהן נכסים משיאי תשואה כגון משרדים ומרכזי קניות, נמנעות מכניסתן לשוק הדיור להשכרה בישראל.
פטור והקלות במס על הכנסה מדמי שכירות למגורים.
עם גלי העלייה ממדינות חבר העמים בסוף שנות ה-80 נוצר הכרח למצוא פתרונות להגדלת היצע דירות למגורים לאלתר. לשם כך, ובנוסף לבנייה מסיבית של דירות ופתרונות זמניים אחרים, נחקקה הוראת שעה שהפכה בהמשך לחוק הקובע פטור על הכנסה מהשכרת דירות מגורים עד לתקרה מתואמת בסך של 5,070 ₪ לחודש, נכון לשנת 2015.
בדברי ההסבר לחוק נקבע, בהאי לישנא, שמטרתו
"לעודד בעלי דירות שאינן משמשות למגורי בעליהן להשכיר את הדירות ועל ידי כך לגרום להיצע גדול יותר של דירות מגורים להשכרה ולהקל על שוכרי הדירות"
חלופה נוספת להקלה במס על הכנסה מהשכרת דירות למגורים ניתן למצוא בסעיף 122 לפקודה, שעל פיו, יחיד שהייתה לו בשנת המס הכנסה מדמי שכירות מהשכרת דירה המשמשת למגורים בישראל יהיה רשאי לשלם עליה מס בשיעור של 10% ממחזור ההכנסה, כל עוד ההכנסה מדמי השכירות אינה הכנסה מעסק בידיו.
אליה וקוץ בה, שכן הפטור וההקלה לעיל, מן הצד האחד, נועדו אומנם ליצור היצע גדול יותר של דירות מגורים להשכרה, אולם מן הצד השני, לא עודדו בנייה מאורגנת ומתוכננת להשכרת דירות מגורים. נהפוך הוא: בנייה מאורגנת להשכרה הייתה מבטלת את הפטור או ההקלה, לפי העניין, מאחר וההכנסה הייתה נחשבת, ככל הנראה, כהכנסה מעסקו של היחיד.
החקיקה המשמעותית המוקדמת ביותר, לעידוד בנייה למגורים, נחקקה כבר בשנת 1968 במסגרת תוספת פרק שביעי 1 לחוק שכותרתו "הטבות במס לגבי בנינים להשכרה" ( להלן: "החוק לעידוד השקעות הון" )
בדברי ההסבר לחוק נכתב כך :
"קיים קושי בהשגת דירת מגורים בדמי שכירות.. תכליתה של הצעת החוק לאפשר לאנשים החסרים הון התחלתי למימון רכישת דירה להשיג דירה בתנאי שכירות חודשית סבירה בזה יהא כדי לסייע לזוגות צעירים בסידור מגוריהם"
גם בחלוף למעלה מ- 40 שנים נראה כי דברי ההסבר רלוונטיים מתמיד.
החוק במתכונתו הנוכחית, מעניק שורת הטבות ליחיד או לחברה הבונים בניין להשכרה שלפחות מחצית משטחו מיועד להשכרה למגורים לתקופה שלא תפחת מ- 5 שנים. ההטבות שלהן זכאי המשקיע כוללות בין היתר ניכוי פחת בשיעור של 20% לשנה, שיעור מס של 11% לחברה ו- 20% ליחיד, הן על ההכנסה מדמי השכירות והן על מכירת הדירות, פטור ממע"מ בגין מכירת הדירות שהושכרו לחמש שנים לפחות, פטור ממע"מ על הכנסה מדמי השכירות מכלל הדירות, ומס בשיעור של 20% על חלוקת דיבידנד.
יש לציין שהחוק לעידוד השקעות הון במתכונתו הנוכחית הביא לתחילתו של שינוי מגמה בשוק הדירות להשכרה בישראל, ומשקיעים ובעלי קרקעות בוחנים את האפשרות להיכנס בשעריו של החוק לעידוד השקעות הון. זאת במיוחד בעקבות חישובים כלכליים שהראו כי התשואה בפועל כתוצאה מההטבות במס מכח החוק משפרת את התשואה בהשקעה בבניין להשכרה בשיעור של עד כ-33% לעומת השקעה אלטרנטיבית שאינה זכאית להטבות במס.

צור קשר  | קורסי נדל"ן  | מאמרים

©2012 כל הזכויות שמורות האוניברסיטה העברית ירושלים

עודכן לאחרונה ב- 8.4.2013
עיצוב: SagaStudio . נבנה ע"י Yalla בניית אתרים