מרכז פישמן וכלכלית ירושלים למימון, יזמות ונדל"ן




סמינר פיתוח עסקי ויזמות בנדל"ן- תאריך פתיחה 18.5.16

פרטים בטלפון 03-9486352
ראשי

השקעות בהתחדשות עירונית


השקעות בהתחדשות עירונית


השקעות בהתחדשות עירונית
תמיר פורת: מנכ"ל משותף ובעלים בפז-פורת קפיטל (קבוצה יזמית בנדל"ן והשקעות) ויו"ר וועדת ההשקעות של קרן תמ"א 38-מקבוצת דיברגון השקעות ריאליות.
המאמר יעסוק בשאלה "מדוע משקיעים מוסדיים צריכים ליצור/לייסד רכיב השקעות חדש – "התחדשות עירונית" - בפרוטפוליו של מוצרי השקעה ארוכי-טווח".
במצב הנוכחי כיום, בו רמת הריבית בעולם המערבי בכלל ובישראל בפרט שואפת לאפס, כספים רבים מחפשים חלופות השקעה, אשר לא בהכרח משתייכים לאפיקי ההשקעה הפיננסיים.
מאות מיליארדי ש"ח, מצויים בפיקדונות בנקאיים תקופתיים ובמוצר פיננסי מקביל של בנק ישראל - המק"מ והללו נושאים כאמור ריביות תקופתיות פחות מ-1% לשנה!!
כסף זה, כמו גם הרצון של חברות הביטוח ובתי ההשקעות, לגוון את אפיקי ההשקעה השכיחים והפיננסיים-מניות ואג"ח (בארץ ובעולם) וכתוצאה מכך תיעול הכספים גם לאפיקים ריאליים.
כל הנ"ל, יוצר בפנינו אתגר והזדמנות בלתי רגילה, לתעל נתח מכל אותם כספים שכאמור מסתכמים במאות מיליארדי ש"ח רבים, לכיוון השקעה בפרוייקטי נדל"ן מעולם "ההתחדשות העירונית".

בשנים האחרונות ועל רקע הידיעה הברורה, כי רעידת אדמה רבת עוצמה עלולה להתרחש בישראל בכל עת אפשרי (מחקרים סטאטיסטיים מצביעים על התרחשותה של רעידת אדמה בעוצמה של מעל 6 בסולם ריכטר אחת למאה שנה, כאשר האחרונה התחוללה ב-1927 וגבתה חייהם של מאות בני אדם). כל זאת לצד האיום הגיאו-פוליטי-ביטחוני, השורר במזה"ת והעלול ליצור מציאות של מלחמת טילים ורקטות. כל הללו הביאו את נושא "ההתחדשות העירונית" לעניין בעל חשיבות בסדר היום.
על מנת, לתת לו עדיפות ולקדמו לראש סדר העדיפויות בתחום הנדל"ן. משרד השיכון והבינוי, כמו גם הרשויות פועלות כיום נמרצות, על מנת להקל על יזמים ליטול חלק ולנסות להאיץ ולקדם כמה שיותר פרויקטים ברחבי הארץ ואף להקים רשות להתחדשות עירונית, אשר תפקידה יהיה לרכז את כל הגורמים השונים, שדרוש אישורם, לרשות אחת, זאת על מנת להקל על היזם. היזם כיום משקיע המון זמן בכך שהוא נדרש לפנות לגורמים כמכבי האש, הג"א וכו'. הקמת רשות כזו תוכל לייעל ולחסוך זמן בהתקדמות פרויקטים מסוג זה ובכך לעמוד ולקיים את המטרה שלשמה חוקק התמ"א 38.

נכון לתחילת 2015, נושא "ההתחדשות העירונית", מצוי עדיין בחיתוליו (יחסית), זאת ברמה הביצועית. כלומר, מס' הפרויקטים הגמורים וכאלה המצויים בתהליכים שונים, החל משלב החתמת הדיירים, דרך הכניסה לוועדות השונות וקבלת ההיתר, הנו זניח יחסית לפוטנציאל השוק ומהווה לא יותר מכמה אחוזים בודדים (עד 5% מכלל עוגת הנדל"ן). אולם, לאור הצורך המידי בחיזוקם של עשרות אלפי בניינים בכל רחבי הארץ, זאת עקב האפשרות הכמעט וודאית שרעידת אדמה תתרחש במחוזותינו. אין ספק, כי במרוצת השנים הקרובות, תחום זה ילך ויתפוס חלק הולך וגדל מכלל "עוגת הנדל"ן".

מעבר לכך, הנתונים "בשטח" מעידים על כך שפרויקטי תמ"א 38 (חיזוק ובינוי והריסה ובינוי) וכן פינוי-בינוי, מתבצעים בעיקר בגוש האורבני, בת-ים בדרום ועד נתניה בצפון. השנה חל שיפור מסוים בקידום מיזמי תמ"א 38, בפריפרייה – בבאר שבע, בקריית אתא ובלוד פרויקט אחד בלבד נמצא בהליכים, בקריית ביאליק שניים ובחיפה הושלמו שלושה פרויקטים ו-14 נוספים נמצאים בהליכים. אולם, עדיין מדובר במספר זעיר של פרויקטים. הסיבה לכך הנה השוני בערך הדירות המתווספות, כאשר ידוע שהערכים הגבוהים מצויים בעיקר באזור גוש דן והשרון.
לאור כל הפוטנציאל הנ"ל ולאור העובדה שבד"כ פרויקטים מתחום "ההתחדשות העירונית", המבוצעים באזורי הפריים-לוקיישין, נהנים מרווחיות הגבוהה בצורה ניכרת, זאת בהשוואה לפרויקטי ייזום רגילים. לכן הוקמו במהלך השנים האחרונות מס' קרנות וגופים פיננסיים שייעודם ותכליתם, הנו לחבר בין הכספים המחפשים אפיקי נדל"ן חדשים וריאליים לפרויקטים מקומיים ב"התחדשות עירונית". עובדה שטרם פתרה לחלוטין את הנדרש מבחינה מימונית לתחום שכאמור ילך ויצבור תאוצה בשנים הקרובות.
כאמור, אחד האילוצים הגדולים בפרויקטי "התחדשות עירונית" הנו מרכיב ההון העצמי. יזמים רבים מוצאים את עצמם תקועים כבר בשלב קבלת ההיתר ועוד בטרם החלו בביצוע ובשל דרישות הבנק המלווה להון עצמי שבד"כ לא יפחת מכ-30%, זאת עבור הליווי הפיננסי לפרויקט. אילוץ זה עשוי להפטר גם ע"י מפגש בין כספי המוסדיים ויזמי התמ"א.
היקף נכסי קרנות הפנסיה, קופות הגמל ופוליסות ביטוחי החיים, בגופים הבאים:
חברות הביטוח הגדולות בישראל: מגדל, כלל, הראל, מנורה מבטחים והפניקס, בבתי ההשקעות הגדולים: פסגות וד"ש-מיטב ובעמיתים-קרנות הפנסיה שבהסדר, נאמד בלמעלה מ-800 מיליארד ₪! כל זאת, לא כולל כספי הנוסטרו בגופים הללו. כאשר רק 1.3%, מתוך זה או בערכים אבסלוטיים כ-10.5 מיליארד ₪, מופנים להשקעות בנדל"ן בארץ ובעולם (נתונים שהתפרסמו בגלובס נכון לסוף ינואר 2014).
התחזיות לשנים הקרובות צופות, כי המספרים הללו עשויים לגדול בשיעורים נאים ואף לרמות של עד 10% ובעיקר מהסיבות הבאות:
תופעת "התכווצות הבורסה בישראל", מחייבת הגופים הללו להמשיך להגדיל ההשקעות בחו"ל ובפעילויות ריאליות בארץ.
ההשקעה בנדל"ן נחשבת ליציבה, זאת בהשוואה להשקעות בנכסים סחירים ותנודתיים.
רמות הריביות הנמוכות בעולם המערבי בכלל ובפרט במשק הישראלי, גורם לחיפוש אלטרנטיבות השקעות עם פוטנציאל תשואתי גבוה יותר.



ברגע שיהיו יותר ויותר עובדות בשטח גורמים בשוק המימון יתחילו לגלות עניין בהשקעה בתחום ונראה את המוסדיים נכנסים, הם ילמדו מהניסיון שנוצר בתחום ויתעלו יותר כסף לשם, זה בהחלט יוביל להתפתחות ממשית. כיום רואים ביקוש הולך וגובר לתמ"א 38, במיוחד מהרגע שתוכנית מע"מ 0% ירדה מהפרק – האופציה של התחדשות עירונית מוסיפה מספר רב של דירות במרכזים האורבניים – הנהנים מכך הם העירייה, היזמים, הדיירים וגם המוסדיים. נראה יותר קרנות נדל"ן שיתמקדו בתמ"א 38. תיקון 3 (הוספה של עוד קומה לקומה וחצי שאושרו כבר בעבר), הוביל להתעוררות בצד היזמי, כעת נראה התעוררות בצד המשקיעים.
במהלך 2015, צפויים להסתיים מס' לא מבוטל של פרויקטי תמ"א 38 (בעיקר חיזוק ובינוי), עם שיעורי רווח גבוהים יחסית ומעל ל-30%. ברגע שגופי ההשקעות המוסדיים יחשפו לנתון הנ"ל בפועל ולא רק על בסיס הנתון שהוצג בעבר בדו"ח הכלכלי של השמאי (דו"ח האפס), זאת לאותו פרויקט - הם יבינו שמדובר בתחום בעל רווחיות גבוהה מן הרגיל וכאמור על בסיס התוצאות בפועל.
אין ספק, כי לעובדה הזו תהיינה השלכה ניכרת על הקצאה הולכת וגדלה של כספים מאותם גופי השקעה, לכיוון תחום ה"התחדשות העירונית" בכללותו. היות ואותם גופים מוסדיים יעדיפו תחילה להתנסות בהשקעה בתחום החדש באמצעות קרנות ייעודיות שהוקמו כבר מבעוד מועד. זו עשויה להיות שעתן היפה של אותן קרנות השקעה ריאליות המתמחות בתחום הנ"ל.

צור קשר  | קורסי נדל"ן  | מאמרים

©2012 כל הזכויות שמורות האוניברסיטה העברית ירושלים

עודכן לאחרונה ב- 8.4.2013
עיצוב: SagaStudio . נבנה ע"י Yalla בניית אתרים