מרכז פישמן וכלכלית ירושלים למימון, יזמות ונדל"ן




סמינר פיתוח עסקי ויזמות בנדל"ן- תאריך פתיחה 18.5.16

פרטים בטלפון 03-9486352
ראשי

נדל"ן מסחרי בארה"ב – מגמות ושינויים


נדל"ן מסחרי בארה"ב – מגמות ושינויים


נדל"ן מסחרי בארה"ב – מגמות ושינויים
הנדל"ן המסחרי בארה"ב ובעולם בכלל חווה כעת שינויים בגלל התפתחות המסחר המקוון ושינוי בדפוסי התנהגות הצרכנים. האם יש בכך כדי להשפיע על משקיעי הנדל"ן המשקיעים בנדל"ן מסחרי?
לנדל"ן המסחרי יש מאפיינים יחודיים הכרחיים אשר ללא קיומם עשוי להפוך הנכס ללא רלבנטי למסחר. כך למשל רשת חנויות Starbucks תמיד תעדיף להיות בצד שבו התנועה היא בדרך לעבודה ולא בדרך הביתה. במילים אחרות Starbucks רוצה שתהיה גישה נוחה לחנות לאלו שנוסעים בבוקר לעבודה. באותו אופן, סופרמרקטים יעדיפו להיות באזורי מגורים, ובצד הכביש שמוביל את התנועה בדרך הביתה. ישנם עוד מאפיינים רבים כגון נראות, גישה, חניה ועוד, אולם ליזם או למשקיע לא מקצועי קיומם או אי קיומם של מאפיינים אלו לא נראה רלבנטי. בתקופת ההייפ של טרום משבר 2008, הקלות שבה הכסף ניתן למשקיעים ויזמים גרם לכך שהרבה יזמים חסרי מקצועיות וחסרי היכרות עם עולם הנדל"ן המסחרי בנו שטחי מסחר שלא התאימו וכך נוצר מצב שלא רק שהיה עודף היצע בנדל"ן מסחרי, חלק מההיצע לא היה מתאים לשימוש שלו הוא נועד.
עודף ההיצע, ואי התאמת המבנים הנן חלק מהסיבות שבגינן הנדל"ן המסחרי נראה כסקטור שרושם את היציאה האיטית ביותר מהמשבר של 2008. ישנן עוד סיבות לכך כגון המיתון, צמצום האשראי הצרכני הסנטימנט הציבורי ועוד, אולם הסיבה המעניינת מכולם היא כנראה תופעת המסחר המקוון, והעלמותם של מוצרים שהעולם הדיגיטלי ייתר. הדוגמא הבולטת ביותר היא כמובן רשת חנויות Blockbusters למי שזוכר. רשת חנויות להשכרת סרטים. בתקופת הזוהר היו לרשת כ- 9,000 חנויות ברחבי העולם. בסוף 2013 הכריזה החברה על סגירת יתרת החנויות שלה בארה"ב שנותרו פתוחות. אז כבר היו לה רק 300 חנויות. כל אחת מאלפי החנויות של בלוקבסטר שנסגרו במהלך השנים היא שטח מסחר שנותר פנוי. גם אם המיקומים היו טובים והיה קל למלא אותם, עדיין מדובר בשטחי מסחר רבים שהפכו ריקים והגדילו את ההיצע.
המסחר המקוון ממשיך ומשפיע על הביקושים לשטחי מסחר גם בתחומים אחרים. חברות כמו Best Buy, ו-Office Depot בארה"ב צמצמו שטחים בצורה משמעותית בשל כך שיותר ויותר צרכנים, רוכשים את המוצרים באינטרנט. רשת חנויות הספרים Borders, הגיעה לכדי חדלות פירעון ונאלצה לסגור את חנויותיה מסיבות דומות. מוצרים נוספים רבים כגון בגדים, נעליים, מזון, ועוד, ניתן היום לרכוש באיטרנט וסביר להניח שזה ישפיע על הביקוש לשטחי המסחר.
מה זה אומר לגבי נדל"ן מסחרי, האם זה אומר שתם עידן הנדל"ן המסחרי? איך משקיעי הנדל"ן צריכים להסתכל על השקעות בנדל"ן מסחרי?
אינני חושב שתם עידן הנדל"ן המסחרי כלל ועיקר. לא סביר שהחנויות הפיזיות יעלמו מן העולם, לפחות לא בעתיד הקרוב וגם אם יהיו חניות שיצמצו שטחים או יסגרו, יהיהו חנויות חדשות שיפתחו. קניות הן לא רק אקט פונקציונלי הן גם סוג של בילוי, יש בהן פן חברתי, תעסוקה לשעות פנאי וכיו"ב ואת זאת המסחר המקוון לא יכול להחליף כרגע. מסחר מקוון גם לא יכול להוות תחליף בכל מקום ולכל סוגי הצרכנות. אך יחד עם זאת אין ספק שחלים שינויים בדפוסי ההתנהגות של הצרכן ומשקיעי הנדל"ן צריכים להיות עירניים לכך. כמו בכל השקעת נדל"ן, יש לבחון כל נכס באופן ספציפי, להבין את שלל המאפיינים הרלבנטים לנכס ולא להניח באופן אוטומטי שכל שטח ריק יאוכלס או שכל דייר יחדש את החוזה עם סיומו. בנוסף יש לנסות להבין את המגמות בשוק הקמעונאי הרלבנטיות לנכס. גם זה נכון אגב לבחינה של כל סוג נכס מאחר ושינויים בביקוש והיצע ובדפוסי התנהגות עשויים לחול גם בנדל"ן למגורים וגם בשוק המשרדים.
בתחילת שנות ה-2000 הייתי עו"ד שליווה את הקמת הסינמה סיטי הראשון בישראל, בגלילות. באותה תקופה מערכות הקולנוע הביתיות תפסו תאוצה, ולא היה קץ לביקורות ששמעו היזמים של הסינמה סיטי ואנשי חטיבת הנדל"ן של תנובה על כך שההשקעה בסינמה סיטי תרד לטימיון מאחר ומערכות הקולנוע הביתיות יחליפו את הקולנועים ולא יהיו מבקרים. בפרספקטיבה של יותר מעשור התברר לכל אלו שהעבירו ביקורת כי לקוחות בתי הקולנוע באים בשביל החויה, הבילוי והפן החברתי, ולא רק למטרת צפיה בסרט. הצלחת הסינמה סיטי היא כמובן דבר ידוע מאז.
מהתבוננות במקרה של הסינמה סיטי ושל מגמות אחרות שאנחנו עדים להם, ניתן לנסות ולהסיק מספר מסקנות לגבי הגורמים שימשיכו להניע את שוק הנדל"ן המסחרי, לפחות בעתיד הנראה לעין. ראשית ניתן להניח שחנויות שמוכרות מוצרים שלא ניתן לרכוש אותם באופן מקוון ימשיכו להתקיים. הדוגמא הטובה ביותר הן רשתות קמעונאיות בארה"ב שנותונות שירותים לרכב (החלפת שמנים, החלפת צמיגים, בדיקות וכו'). גם מסעדות, מזון מהיר ובתי קפה כנראה שימשיכו להתקיים מאחר והן מספקות חויה שמעבר לקנית מוצר, ובנוסף הן עונות על צורך אימפולסיבי. גם לספר, לפדיקור ומניקור ולדומיהם אין תחליף באינטרנט. לפחות בינתיים.
אבל לא רק החנויות שאין להן תחליף באינטרנט ימשיכו להתקיים. המסחר המקוון נותן פיתרון יעיל וזול למסחר הפיזי, והחנויות הפיזיות צריכות להתמודד עם האתגר הזה. בעניין היעילות, חנויות פיזיות יכולות לספק את המוצר בזמן קצר יותר. הן גם מאפשרות לקונה לראות את המוצר ולחוש אותו, כך שהן מספקות יעילות מסוג שונה לעומת הקניה דרך המחשב. חנויות כבר היום מנסות לשלב בין שני העולמות ומאפשרות לצרכן לקנות באינטרנט ולאסוף בחנות, או להחזיר מוצר שנקנה באינטרנט לחנות. הביטוי המקצועי לכך הוא Omnichannel, מיזוג ערוצי המסחר השונים של הקמעונאי. כמובן שגם במחיר, החנויות צריכות להיות תחרותיות. בודאי במוצרים שטווח המחירים שלהם הוא בינוני-גבוה והקניה אינה אימפולסיבית אלא מצדיקה מחקר שוק מצד הצרכן.
חנויות גם צריכות לייצר חווית קניה כדי למשוך אנשים להיכנס אליהן. רשת חנויותת הספרים Barnes & Noble היא דוגמא טובה לכך. לכאורה הרשת הייתה צריכה להיעלם, לא רק משום שניתן לקנות את המוצר באינטרנט, אלא משום שניתן לקנות את המוצר בגירסתו האלקטרונית כך שממש לא צריך חנות פיזית. יחד עם זאת מי שנכנס לחנות יכול לחוש בחווית קניה מיוחדת. חלק משטח המסחר של החנות, לרוב שטח מרכזי, הוסב לבית קפה. בחלק אחר מוצגים למכירה משחקים חינוכיים לילדים. חלק נוסף של החנות מוקדש לספרי ילדים ויש בו אזור משחקים לילדים. ניתן להביא את הילדים לשחק שם, אפשר להקריא להם סיפורים, ומדי פעם מקיימת החנות הקראה של סיפורים לילדים. וחלק אחר של החנות מוקדש למגזינים מכל הסוגים שניתן לדמיין. בקיצור, הרשת מנסה לגרום לצרכן לרצות להגיע לחנות ולא רק לצורך הקניה, מתוך הבנה שאת הפונקציונליות הזו הצרכן יכול להשיג ביתר קלות מהבית.
כל חנות וההתאמות הרלבנטיות שלה, אבל ניתן להניח שהחנויות שיישרדו ויצליחו יהיו אלה שיתאימו את עצמן למגוון רחב יותר של אפשרויות קניה שנוצר בעקבות המסחר המקוון. באופן דומה, גם הקניונים וחנויות האופנה יצטרכו להמציא את עצמם מחדש כדי לגרום לצרכן לרצות הגיע אליהם.
תחום נוסף של שטחי המסחר שנראה שישרוד על אף המסחר המקוון ואף יפרח הוא אזורי קניות אורבנים ומרכזים שכונתיים. בדומה לחנויות מקומיות, אזורים כאלה מתאימים את עצמם לקהילה המקומית ויוצרים חווית בילוי וקניה יחודיית לסביבה. מרכזים כאלה משלבים בילוי (מסעדות, בתי קפה ופאבים), חנויות בוטיק וחנויות נוחות שמספקות קניות מידייות. מגמה כזו משתלבת עם מגמת אורבניזציה כללית שמתרחשת בארה"ב בשנים האחרונות.
המגמות החלות בעולם הקמעונאי הן תחום רחב ומרתק והכתבה הזו דנה רק על קצה המזלג במגמות בתחום ובסקטור הנדל"ן המסחרי. חשוב להבין שבאותו אופן צריך להכיר את המגמות והשינויים בסקטורים אחרים של הנדל"ן כגון מגורים ומשרדים. השקעה בכל סוג נכס באשר הוא ובודאי כאשר מדובר בהשקעה במדינה זרה, דורשת מומחיות והכרת השטח, כמו גם הכרת המגמות.

צור קשר  | קורסי נדל"ן  | מאמרים

©2012 כל הזכויות שמורות האוניברסיטה העברית ירושלים

עודכן לאחרונה ב- 8.4.2013
עיצוב: SagaStudio . נבנה ע"י Yalla בניית אתרים