מרכז פישמן וכלכלית ירושלים למימון, יזמות ונדל"ן




סמינר פיתוח עסקי ויזמות בנדל"ן- תאריך פתיחה 18.5.16

פרטים בטלפון 03-9486352
ראשי

יש לך פטור, להשכירך


יש לך פטור, להשכירך


יש לך פטור, להשכירך

מחבר המאמר: עו"ד שי כהן (רו"ח)

קיימים מספר פטורים והקלות במס אשר נועדו לעודד ולהגדיל את היצע שוק הדירות להשכרה. כך, החוק לעידוד השקעות הון הביא לשינוי מסוים. יחד עם זאת, יש צורך לנקוט צעדים נוספים לשיפור המצב

בחודשים האחרונים אנו עדים להתעוררות ציבורית גדולה בשל יוקר המחייה לרבות יוקר מחירי הדירות והשכירות למגורים. פתרון מיסויי אפשרי מצוי בהקלות ממס שהעניק המחוקק לבנייה להשכרה. במאמר זה, נסקור בקצרה את הפטורים וההקלות במס אשר נועדו לעודד ולהגדיל את היצע שוק הדירות להשכרה, ונבחן האם הגשימו את ייעודן ועד כמה הייתה להן השפעה על שוק הדיור להשכרה.
א. שוק הדירות להשכרה בישראל
בניגוד למרבית המדינות המפותחות בעולם ניתן לומר, כי במדינת ישראל כמעט ולא קיים שוק דירות להשכרה לטווח ארוך וממילא לא קיימת רגולציה המתאימה לשוק זה.
למעשה, שוק ההשכרה למגורים, במתכונתו הנוכחית, פונה בעיקרו להשכרה לתקופות מוגבלות ולא להשכרה לטווח ארוך כהשקעה מושכלת.
יתר על כן, גם בתקופות הקצרות של ההשכרה, לא יכול הדייר לסמוך על כך שמחירי השכירות יישארו קבועים, וכל חידוש של חוזה שכירות רגיש לתנודות במחירי השכירות -כך שכל עלייה במחיר, זמנית וספקולטיבית ככל שתהיה, תגרור עלייה מיידית בדמי השכירות כבר במועד הקרוב של חידוש הסכם השכירות וזאת בניגוד, למנגנון ההגנה הקיים לדייר, ברוב מדינות המערב, מפני עליית דמי השכירות במשך כל התקופה שבה הדייר מעוניין להמשיך להתגורר בדירה.
התנודתיות הרגישה של שוק הדיור להשכרה בישראל, כמתואר לעיל, פוגעת ביציבותו והתפתחותו, לא בכדי קרנות פנסיה וחברות ביטוח, המחזיקות בתיק ההשקעות שלהן נכסים משיאי תשואה כגון משרדים ומרכזי קניות, נמנעות מכניסתן לשוק הדיור להשכרה בישראל.
ב . פטור והקלות במס על הכנסה מדמי שכירות למגורים.
עם גלי העלייה ממדינות חבר העמים בסוף שנות ה-80 נוצר הכרח למצוא פתרונות להגדלת היצע דירות למגורים לאלתר. לשם כך, ובנוסף לבנייה מסיבית של דירות ופתרונות זמניים אחרים, נחקק חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מדירת מגורים) , תש"ן 1990, הקובע פטור על הכנסה מהשכרת דירות מגורים עד לתקרה מתואמת בסך של 5,080 ₪ לחודש, נכון להיום.
בדברי ההסבר לחוק נקבע, בהאי לישנא, שמטרתו
"לעודד בעלי דירות שאינן משמשות למגורי בעליהן להשכיר את הדירות ועל ידי כך לגרום להיצע גדול יותר של דירות מגורים להשכרה ולהקל על שוכרי הדירות"
חלופה נוספת להקלה במס על הכנסה מהשכרת דירות למגורים ניתן למצוא בסעיף 122 לפקודה, שעל פיו, יחיד שהייתה לו בשנת המס הכנסה מדמי שכירות מהשכרת דירה המשמשת למגורים בישראל יהיה רשאי לשלם עליה מס בשיעור של 10% ממחזור ההכנסה, כל עוד ההכנסה מדמי השכירות אינה הכנסה מעסק בידיו.
אליה וקוץ בה, שכן הפטור וההקלה לעיל, מן הצד האחד, נועדו אומנם ליצור היצע גדול יותר של דירות מגורים להשכרה, אולם מן הצד השני, לא עודדו בנייה מאורגנת ומתוכננת להשכרת דירות מגורים. נהפוך הוא: בנייה מאורגנת להשכרה הייתה מבטלת את הפטור או ההקלה, לפי העניין, מאחר וההכנסה הייתה נחשבת, ככל הנראה, כהכנסה מעסקו של היחיד.
ג. חוק לעידוד בניית דירות להשכרה, תשס"ז- 2007, "חוק שטרית".
החוק לעידוד בניית דירות להשכרה, הידוע גם בכינויו "חוק שטרית", מהווה חקיקה אשר נועדה לעודד בנייה לטווח ארוך.
החוק מעניק הטבות במס בדרך של התרת ניכוי פחת בשיעור של 20% ופטור ממס במכירת הבניין ללא הטבה במס על ההכנסה השוטפת מדמי השכירות. החוק נכשל בעקבות התנאים המחמירים שהציב למבקשים להיכנס לפתחו. התנאים כללו, בין היתר, דרישה להחזקת כל הדירות בבניין לתקופה מינימאלית של 25 שנים, הגבלת שטח הדירה ותנאים נוספים שהפכו את החוק ללא רלוונטי עוד בראשיתו.
ד. חוק לעידוד השקעות הון
החקיקה המשמעותית המוקדמת ביותר, לעידוד בנייה למגורים, נחקקה כבר בשנת 1968 בתיקון 5 לחוק עידוד השקעות הון , התשי"ט-1959 ( להלן: "החוק לעידוד השקעות הון" ) במסגרת תוספת פרק שביעי 1 לחוק שכותרתו "הטבות במס לגבי בנינים להשכרה".
בדברי ההסבר לחוק נכתב כך :
"קיים קושי בהשגת דירת מגורים בדמי שכירות.. תכליתה של הצעת החוק לאפשר לאנשים החסרים הון התחלתי למימון רכישת דירה להשיג דירה בתנאי שכירות חודשית סבירה בזה יהא כדי לסייע לזוגות צעירים בסידור מגוריהם"
גם בחלוף למעלה מ- 40 שנים נראה כי דברי ההסבר רלוונטיים מתמיד.מאז ועד היום נערכו 6 תיקונים בפרק שביעי 1 לחוק עידוד שהאחרון בהם היה תיקון 67 אשר בוצע בשנת תש"ע.
החוק במתכונתו הנוכחית, מעניק שורת הטבות ליחיד או לחברה הבונים בניין להשכרה שלפחות מחצית משטחו מיועד להשכרה למגורים לתקופה שלא תפחת מ- 5 שנים. ההטבות שלהן זכאי המשקיע כוללות בין היתר ניכוי פחת בשיעור של 20% לשנה (משמעות ההטבה המזכה בניכוי פחת בשיעור של כ-20% לשנה הינה, כי בשנים הראשונות של הפרויקט לא תקום חבות מס), שיעור מס של 11% לחברה ו- 20% ליחיד, הן על ההכנסה מדמי השכירות והן על מכירת הדירות, פטור ממע"מ בהשכרה ובמכירת הדירות (רק בגין דירות שיושכרו לתקופה של מעל 5 שנים), ומס בשיעור של 20% על חלוקת דיבידנד מרווחי הבניין המאושר .
יודגש, כי ההטבות יוענקו גם להכנסה ממכירת הדירות שנמכרו לפני תום התקופה של החמש שנים ובלבד שמחצית משטח הבניין תושכר למגורים לפחות לחמש שנים. באמצעות המכירה המיידית של הדירות שאינן מיועדות להשכרה המשקיע יוכל להחזיר לעצמו חלק מההון שהושקע בפרויקט מייד עם סיומו.
מהמפורט ברשימה זו, ניתן לומר, כי בפועל החוק לעידוד השקעות הון אינו מעניק הטבה אפקטיבית ליחיד, הואיל והוא זכאי, לפי סעיף 122 לפקודה, לשיעור מס של 10% על המחזור מהכנסת דמי שכירות ובמכירת הדירות יהא זכאי לתשלום מס שבח בשיעור של 20% מהשבח בלבד ולעיתים אף לפטור מוחלט.
כאן המקום לשוב ולהדגיש, כי קיימת חשיפה ממשית שפקיד השומה יקבע שהכנסות היחיד מדמי השכירות ו/או ממכירת הדירות הינן בגדר עסקו של היחיד ולפיכך הוא אינו זכאי לשיעור המס המוטב לפי סעיף 122 לפקודה ( 10%) ולשיעור מס של 20% על השבח. במקרה כזה שיעור המס שיחול על היחיד יהיה בהתאם למדרגות המס בסעיף 121 לפקודה שמדרגתו הגבוהה הינה - 48%, עליה יש להוסיף תשלום דמי ביטוח לאומי בשיעור של כ-16% עד לגובה תקרת ההכנסה החייבת בתשלום ביטוח לאומי.

סיכום והמלצה
החוק לעידוד השקעות הון במתכונתו הנוכחית הביא לתחילתו של שינוי מגמה בשוק הדירות להשכרה בישראל, ומשקיעים בוחנים את האפשרות להיכנס בשעריו של החוק לעידוד השקעות הון. זאת במיוחד בעקבות חישובים כלכליים שהראו כי התשואה בפועל כתוצאה מההטבות במס מכח החוק משפרת את התשואה בהשקעה בבניין להשכרה בשיעור של עד כ-33% לעומת השקעה אלטרנטיבית שאינה זכאית להטבות במס.
למרות האמור, וכדי לקדם את הבנייה להשכרה בישראל באופן משמעותי, אין מנוס מלהפחית את מס החברות על ההכנסה מדמי שכירות ל-0% וליחיד ל-15%, ולבטל את מס הרכישה ברכישת קרקע לבנייה להשכרה.

הכותב בעל משרד עורכי דין המתמחה במס הכנסה ומיסוי מקרקעין שימש כמנהל תחום בכיר במחלקה המקצועית ברשות המיסים

צור קשר  | קורסי נדל"ן  | מאמרים

©2012 כל הזכויות שמורות האוניברסיטה העברית ירושלים

עודכן לאחרונה ב- 8.4.2013
עיצוב: SagaStudio . נבנה ע"י Yalla בניית אתרים