מרכז פישמן וכלכלית ירושלים למימון, יזמות ונדל"ן




סמינר פיתוח עסקי ויזמות בנדל"ן- תאריך פתיחה 18.5.16

פרטים בטלפון 03-9486352
ראשי

הזדמנויות להשבחת מקרקעין


הזדמנויות להשבחת מקרקעין


תיקון 101 לחוק התכנון והבניה – הזדמנויות להשבחת מקרקעין

מחבר המאמר: עו"ד מיכה גדרון

תיקון 101 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה 1965 (להלן: "החוק") נכנס לתוקף לפני כחצי שנה (להלן:"תיקון 101 לחוק" ). המטרה המוצהרת של החוק הינה - פישוט וייעול הליכי התכנון והרישוי.
אחת הדרכים העיקריות בהם נקט החוק לשם השגת המטרה של ייעול וזירוז הליכי אישור תוכניות היא, העברת סמכויות לאישור תוכניות מהועדה המחוזית לתכנון ובניה לועדות מקומיות, אשר לדעת משרד הפנים התפקוד המקצועי שלהן מאפשר להעביר להן סמכויות בתחום התכנון. ועדות אלה מכונות בתיקון 101 לחוק "ועדות עצמאיות". ההנחה היא כי אם הסמכות לאשר תוכניות תועבר לועדות המקומיות המעוניינות בקידום ואישור התוכנית, הליכי הדיון והאישור של התוכנית יתקצרו באופן משמעותי.
עד היום הוסמכו 23 ועדות מקומיות כ "ועדות עצמאיות" ביניהן: תל אביב, חיפה, הרצליה, נתניה, הוד השרון, באר שבע, רעננה, אשדוד, אשקלון, ועוד היד נטויה.
תיקון 101 לחוק מעניק לועדות העצמאיות סמכויות נרחבות לאשר תוכניות אשר מוסיפות שטחי בניה ו/או אשר משנות את היעוד של המקרקעין.
הענקת סמכות זו, פותחת אפשרויות חדשות ומעניינות להשבחת מקרקעיו בתוכנית בסמכות הועדה המקומית, בין בדרך של תוספת שטחי בניה למגרשים או למבנים קיימים, והן בדרך של שינוי היעוד של במקרקעין, וכל זאת בתקופה קצרה יחסית, "במגרש הביתי" של הועדות המקומיות.
כך לדוגמה מסמיך החוק ועדה מקומית עצמאית לאשר תוכנית המוסיפה 100% שטחי בניה למגורים (הכפלת שטחי הבניה) במגרש שבו ניתן לבנות על פי התוכניות החלות עד שתי קומות, תוספת של 60% משטח הבניה המותר במגרשים בהם ניתן לבנות יותר משתי קומות אך פחות מתשע קומות, ו 30% משטחי הבניה במקום בו ניתן לבנות לפי התוכניות החלות תשע קומות ומעלה.
כמו כן מאפשר התיקון לחוק להוסיף עד 40% שטחי בניה למגרש בו היעוד המותר על פי החוק הוא למלונאות, לתעשיה, תעשיה עתירת ידע, מלאכה, משרדים או מרפאות.
החוק מאפשר גם לועדה עצמאית לאשר תוכנית המוסיפה שטחי שרות, המשרתים את השטח העיקרי, עד 30% משטחי הבניה המותרים.
השימוש היזמי בסעיפים אלה יתבצע בדרך כלל בדרך של אישור תוכנית נקודתית, המתיחסת למגרש מסוים.
מבחינה פרקטית רצוי ליזום תוכנית בסמכות ועדה עצמאית, לאחר ביצוע תאום תכנון מוקדם מול הועדה המקומית על מנת לבדוק מראש את עמדתה של הועדה המקומית בקשר לתוכנית. ייזום תוכנית, בסמכות הועדה המקומית בניגוד לעמדתה התכנונית של הועדה המקומית, תוביל לדרך חתחתים תכנונית שעדיף לא להכנס אליה – דחיות מצד הועדה המקומית וצורך בפניה לועדת הערר המחוזית על מנת שזו תאשר את התוכנית.
יש לציין כי עם אישור תוכנית כוללנית למרחב התכנון של הועדה המקומית, (תוכנית מתאר המהוות בסיס לאישור תוכניות מפורטות) תוכפף הסמכות של הועדות העצמאיות לאותה תוכנית, כך שחלון ההזדמנויות לייזום תוכניות להשבחת מקרקעין בועדות עצמאיות אינו גדול.


כותב המאמר הינו לשעבר יו"ר ועדת הערר המחוזית מחוז תל אביב, והיום שותף במשרד עו"ד גדרון, גלקין - גולן
כמו כן, עו"ד גדרון הינו מרצה במרכז לנדל"ן בקורסים התחדשות עירונית ותמ"א 38, ניהול נדל"ן ויזמות נדל"ן.

צור קשר  | קורסי נדל"ן  | מאמרים

©2012 כל הזכויות שמורות האוניברסיטה העברית ירושלים

עודכן לאחרונה ב- 8.4.2013
עיצוב: SagaStudio . נבנה ע"י Yalla בניית אתרים