מרכז פישמן וכלכלית ירושלים למימון, יזמות ונדל"ן




סמינר פיתוח עסקי ויזמות בנדל"ן- תאריך פתיחה 18.5.16

פרטים בטלפון 03-9486352
ראשי

"גם לי גם לך לא יהיה" – פס"ד שומרוני


"גם לי גם לך לא יהיה" – פס"ד שומרוני


"גם לי גם לך לא יהיה" – פס"ד שומרוני

מחבר המאמר: עו"ד אברהם ללום

האם החלטת בית המשפט העליון אכן תעשה סוף למלכודת חברתית
במסגרת פרויקטים המבוססים על תמ"א 83? שנים של התמודדות בין
בעלי זכויות בבית משותף לדייר סרבן במסגרת פרויקט של תמ"א 83
הסתיימו בבית המשפט העליון בגלגול שלישי.

תמ"א 83 הינה תכנית לאומית להערכות בפני רעידות אדמה, מטרתה המוצהרת הינה שמירה על
חיי אדם בקרות אירוע של רעידת אדמה. במסגרת תכנית זו המדינה מעניקה זכויות בניה והטבות
מיסויות על מנת לתמרץ ביצוע פרויקטים מסוג זה. למפקח סמכות לכפות על דייר סרבן את ביצוע
עבודות החיזוק בהתאם לתכנית שהוצעה ע"י רוב הדיירים.

פרויקטים של תמ"א 83 הם למעשה סוג של עסקה בה כל הצדדים יוצאים נשכרים, גם הדיירים
שמקבלים שירותי בניה הכוללים חיזוק ותוספות (ללא כל עלות) והיזם מקבל זכויות בניה כנגד.
אולם, עלינו לזכור שבכפיית דייר סרבן יש צורך לעשות איזון בין טובת הכלל לבין שמירה על
זכויות הפרט (ולו ששמירה על זכויותיו בעצם פוגעת בו...).

לאחרונה, בפרשת דב שומרוני נ' אוהד קופמן ואח', בהליך שהגיע לפתחו של בית המשפט העליון
בגלגול שלישי הכריע בית המשפט כי פרויקט תמ"א 83 יבוצע למרות סירובו של אחד הדיירים
בבניין. במישור האובייקטיבי קיבל בית המשפט החלטה טובה וצודקת, אך יחד עם זאת, חסר
היה בפסק הדין ניתוח של השיקולים שהביאו לפסוק לטובת הכלל, על חשבון הפרט. על בית
המשפט היה לנתח את הזכות הקניינית לאור תופעת הסרבנות של דיירים לפרויקטים של תמ"א
83, וכן, כפי שיוצג בהמשך, להתוות מבחנים ברורים שיגדירו היכן ובאילו נסיבות יש להעדיף את
זכויות הכלל על חשבון זכותו של הפרט.

בקליפת האגוז, יצוין כי הדרך בה נימק בית המשפט הנכבד את החלטתו אינה חפה מביקורת,
ניתוח הזכות הקניינית והאפשרות לפגוע בה הסתמך על הלכה רבת שנים הידועה גם כפרשת
צודלר (פס"ד שניתן בבית המשפט העליון בעקבות בניין שנהרס במסגרת מלחמת המפרץ), אשר
ספגה ביקורת מצד מלומדים אך מעולם לא שונתה, הלכה לפיה דייר בבית משותף מראש ויתר על
חלק מזכויותיו כאשר רכש דירה בבית משותף- שמאפשר פגיעה בזכותו ביתר קלות.

אין מחלוקת שיש פן שיתופי בין דיירי הבית המשותף, אבל זו אינה מסגרת שיתופית קהילתית,
אלא אילוץ המשקף פתרון טכני לאורח החיים המשותף, השיתוף הוא הטפל בעוד הדירה היא
העיקר. לדעתי, היה על הבית המשפט להתרחק מהניתוח שתואר, אלא לנמק בכך שזכות הקניין
אינה זכות מוחלטת, זכות שבנסיבות מסוימות ניתן לפגוע בה. זו אינה הערה תאורטית, הרי לו
בחר בית המשפט בניתוח המוצע, אותן נסיבות בהן הייתה מתאפשרת פגיעה בזכות קניינית היו
הופכות למבחני עזר למקרים הבאים שיבואו לפתחן של הערכאות השונות. מבחנים שהיו יכולים
לסייע לעוסקים בתחום ולייצר וודאות לעניין תופעת הסרבנות מצד דיירים.

בית המשפט יכול היה לאמץ מבחנים קיימים וברורים כגון: מבחן התמורה - כדי שעסקה
תתממש היא חייבת להיות כלכלית, הן מבחינת התמורה לדיירים והן מבחינת השווי ליזם
המבצע, מטבעם של דברים, רק שילוב של השניים יביא להצלחת הפרויקט. מבחן שקיפות – האם
התמורה המוצעת הינה הוגנת ושוויונית עבור כל הדיירים. בטוחות – האם ניתנו בטוחות סבירות
ומתאימות לאופי וגודל הפרויקט. צרכים מיוחדים – האם ניתן מענה לדיירים עם צרכים
מיוחדים תוך התחשבות בנסיבות המיוחדות.

לדעתי, החלטת בית המשפט בעניין שומרוני (במסגרת פרויקט חיזוק ועיבוי על הקיים) לא יביא
לשינוי או ודאות בתחום, בית המשפט בחר לתת מענה למקרה הקונקרטי אך נמנע למעשה ממתן
פסק דין מנחה הכולל מבחנים ברורים אשר היו יכולים להיות לעזר רב לעוסקים בתחום ולתרום
תרומה משמעותית בדרכי ההתמודדות עם אחד מעיקרי החסמים בהוצאה אל הפועל של פרויקט
מסוג תמ"א 83, פרויקט שמהותו הצלת חיי אדם.

***המידע המוצג ברשימה זו הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת
משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים
לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמור.

- לימודי התחדשות עירונית

צור קשר  | קורסי נדל"ן  | מאמרים

©2012 כל הזכויות שמורות האוניברסיטה העברית ירושלים

עודכן לאחרונה ב- 8.4.2013
עיצוב: SagaStudio . נבנה ע"י Yalla בניית אתרים