מרכז פישמן וכלכלית ירושלים למימון, יזמות ונדל"ן




סמינר פיתוח עסקי ויזמות בנדל"ן- תאריך פתיחה 18.5.16

פרטים בטלפון 03-9486352
ראשי

תמ"א 38 או פינוי בינוי?


תמ"א 38 או פינוי בינוי?


תמ"א 38 או תוכנית "פינוי ובינוי" – מה עדיף ?

מחבר המאמר: עו"ד מיכה גדרון, יו"ר ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה, תל אביב

אחד המהלכים התכנוניים הפופולאריים בשנה האחרונה הוא, ביצוע חיזוק מבנים קיימים בפני רעידת אדמה מכוח תמ"א 38.

ביצוע בנייה מכוח תמ"א 38 נכנסת תחת הכותרת של "התחדשות עירונית" משום, שאחת מתוצאת לוואי של חיזוק מבנה קיים בפני רעידת אדמה היא, כי נוספות למבנה יחידות דיור, הבניין הקיים משופץ, בדרך כלל מוסיפים לו מעלית, מרחיבים את יחידות הדיור הקיימות ומוסיפים להם ממ"דים, ומביאים את הבניין (אם כי לא את הדירות הקיימות עצמן) לסטנדרטים עכשוויים. כל אלה תורמים ללא ספק להתחדשות העירונית.

עד לכניסת תמ"א 38 לתוקף, הדרך היחידה להשיג התחדשות עירונית היתה בדרך של ביצוע פרויקטים של "פינוי ובינוי".

פרויקטים אלה משיגים את המטרה של "התחדשות עירונית" בצורה המיטבית, שכן הם משדרגים באחת כמות גדולה של דירות ישנות (בדרך כלל "דירות שיכון") בדרך של הריסתן והקמת בניין מגורים חדש תחתיהן, הכולל זכויות בניה ודירות נוספות המהוות את המנוף הכלכלי לביצוע הפרויקט.

ואולם, מדובר במהלך תכנוני ארוך וקשה לביצוע, הן במישור התכנוני – שכן פרויקטים של "פינוי ובינוי" מחייבים אישור תוכנית בסמכות הועדה המחוזית, והן במישור הקנייני – בשל הצורך להתמודד עם הדיירים הסרבנים בבניינים המיועדים להריסה ובניה מחדש.

יוזכר, כי תיקון מספר 2 לתמ"א 38 מאפשר אף הוא הריסה של הבניין הקיים והקמתו מחדש, שמשמעותו ביצוע "מיני פינוי ובינוי", אלא שמדובר בפרויקטים קטנים בהיקפם באופן משמעותי מאלה המבוצעים בדרך הקלאסית של "פינוי ובינוי".

לאחרונה התעוררה בפני ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה של מחוז תל אביב, בראשות כותב שורות אלה, השאלה כיצד יש לנהוג באותם מקרים בהם נוצרת התנגשות בין הרצון לבצע פרויקט של "פינוי ובינוי" מחד, לבין הרצון של אחד מהבניינים המצויים במתחם המיועד לביצוע הפרויקט מעוניין לפרוש מהכלל, ולחזק את הבניין בפני רעידות אדמה, מכוח תמ"א 38, בדרך של עיבוי בניה או בדרך של הריסת הבניין והקמתו מחדש.

ניקח דוגמה של מתחם בן ארבעה בניינים שלגביו מתנהל הליך תכנוני של קידום תוכנית לביצוע "פינוי ובינוי".

היזם כבר כבר ניהל משא ומתן עם עשרות הדיירים המתגוררים בבניינים והגיע עם מרביתם להסכמות, הוא הגיש תוכנית "פינוי ובינוי" לועדה המחוזית, וזו מצויה בשלב כזה או אחר במעלה הדרך לאישורה.

בעוד הליכים אלה מתקיימים מתארגן לו בניין אחד המצוי במתחם ומגיש לועדה המקומית לתכנון ובניה בקשה להיתר בניה מכוח תמ"א 38, לחיזוק הבניין הקיים ותוספת יחידות דיור, או להריסת הבניין והקמתו מחדש עם זכויות הבניה מכוח התוכניות החלות במקום בתוספת זכויות הבניה, מכוח התמ"א.

נניח כי לדעת הועדה המקומית, ביצוע חיזוק הבניין מכוח תמ"א 38 כמבוקש הינו ראוי ונכון מבחינה תכנונית אלא, שברור לכל, כי אם תאושר הבנייה המבוקשת, הכוונה והרצון לבצע במתחם כולו פרויקט של "פינוי ובינוי" ירד לטמיון, הן בשל סיבות כלכליות, שכן הוצאת בניין אחד מהתוכנית תפגע בכלכליות הפרויקט, והן מסיבות תכנוניות – מעשיות, שכן מיקום הבניין נשוא הבקשה להיתר לא יאפשר עוד הריסה של כל המתחם ויצירת מגרש חדש שניתן לבנות עליו את הבניין או הבניינים החלופיים.

דיירי הבניין המבקשים לצאת מהכלל טוענים, כי הפרויקט של "פינוי ובינוי" עלול לקחת זמן רב, כאשר קיימת חוסר וודאות אם הוא בכלל יצא לפועל, ולכן הם מעדיפים ציפור ביד מאשר ציפור על העץ, גם אם זו שעל העץ אטרקטיבית יותר.

ועדת הערר קבעה בערר 5069/13 פי.בי. החברה ל"פינוי ובינוי" בע"מ נגד הועדה המקומית לתכנון ובנה תל אביב, כי:

" ועדת ערר זו רואה חשיבות רבה בחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה.

דרך המלך להשגת מטרה זו היא ביצוע חיזוק הבניין הקיים, תוך ביצוע תוספת בנייה מכוח תמ"א 38, או הריסת הבניין והקמתו מחדש עם זכויות הבניה לפי התוכניות החלות במקום בתוספת זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38. במקרה כזה מדובר על "מיני פינוי ובינוי".

עם זאת, ניתן להשיג את אותה המטרה גם בדרך של ביצוע הריסת המבנה הקיים והקמתו מחדש במסגרת פרויקט "פינוי ובינוי", שכן הריסת הבניינים הכלולים בפרויקט והקמתם מחדש מביאים בהכרח לתוצאה שהמבנים החדשים נבנו לפי תקן 413.

פרויקטים של "פינוי ובינוי" חלים מטבע הדברים על מתחמים גדולים יותר, וכוללים בדרך כלל מספר רב של יחידות דיור. מסיבה זו, ומסיבות נוספות עליהן נעמוד בהמשך, פרויקט "פינוי ובינוי" מורכב יותר מביצוע פרויקט מכוח תמ"א 38, ועל כן נדרש זמן ארוך יותר לביצועו.

כך לדוגמה, על מנת להצדיק את הפרויקט מבחינה כלכלית, יש לאשר תוכנית נקודתית אשר תוסיף לשטח הפרויקט זכויות בניה ותגדיל את מספר יחידות הדיור המותרות במקום. לפיכך נדרש הליך תכנוני של אישור תוכנית שמטבע הדברים לוקח זמן.

בנוסף, מבחינה קניינית, כלים משפטיים הקיימים על פי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) תשס"ח – 2008, להתמודדות עם "דייר סרבן" כאשר מבקשים להרוס בניין ולהקימו מחדש במסגרת תמ"א 38, אינם קיימים בפרויקט של ""פינוי ובינוי"". כך, מאפשר סעיף 5 א. (א) למפקח על המקרקעין לכפות בפרויקט המבוצע מכוח תמ"א 38 את הריסת הבניין והקמתו מחדש, כאשר 80% מבעלי הדירות בבניין חפצים בכך, הליך שאינו קיים במקרה של ביצוע פרויקט של "פינוי ובינוי".

כאשר קיימים הליכים תכנוניים לביצוע פרויקט "פינוי ובינוי", ובניין אחד המצוי בתחום התכנית מבקש לצאת מן הכלל ולבצע חיזוק של הבניין מכוח תמ"א 38 (בדרך של עיבוי בניה או הריסה ובניה מחדש), והליכה עצמאית זו של הבניין תסכל את ביצוע פרויקט ה"פינוי ובינוי" במתחם כולו, בשל סיבות תכנוניות ו/או כלכליות, יש לדעתנו להעדיף את פרויקט ה"פינוי ובינוי".

הנימוק לכך הינו, כי פרויקט "פינוי ובינוי" משיג את המטרה של חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה (בדרך של הריסת המבנים הקיימים והקמתם מחדש), ביחס למספר גדול יותר של יחידות דיור, תוך השגת מטרה חשובה נוספת של התחדשות עירונית והוספת ממ"דים לדירות הקיימות.

מציאות כמתואר לעיל, מצדיקה אם כן לדעתנו אי מתן היתר בנייה לבניין הבודד במסגרת תמ"א 38, כאשר במקרה כזה אי מתן ההיתר הינו "מטעמים מיוחדים הנובעים משיקולים תכנוניים... " כקבוע בסעיף 22 לתמ"א 38.

עם זאת, יש למצוא את נקודת האיזון בין הרצון לאפשר את מיצוי ההליכים התכנוניים והקנייניים לביצוע פרויקט של "פינוי ובינוי", לבין הרצון של בנין בודד המצוי במתחם המיועד ל"פינוי ובינוי" לחזק את עצמו בפני רעידות אדמה מכוח תמ"א 38, כך שלא ייווצר מצב שבו אנו מעכבים במשך שנים רבות את חיזוק אחד המבנים מכוח התמ"א, רק בשל הכוונה והרצון לבצע במקום פרויקט של "פינוי ובינוי".

נקודת איזון זו צריכה להישקל בכל מקרה לגופו, כאשר במסגרת השיקולים יש להביא בחשבון את השלב בו מצויה תוכנית ה"פינוי ובינוי", כמות ה "דיירים הסרבנים" בפרויקט, משך התמשכות ההליכים למימוש הפרויקט במועד הגשת הבקשה להיתר בניה לביצוע חיזוק הבניין הבודד מכוח תמ"א 38 וכיוב'."

ההחלטה דלעיל אינה קובעת מבחנים ברורים להכרעה בין פרויקט "פינוי ובינוי" לבין פרויקט חיזוק בניין בודד מכוח תמ"א 38, שכן כאמור הדבר תלוי בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה, ואולם מדובר בהחלטה הקובעת מדיניות תכנונית, הקובעת סדרי עדיפויות תכנוניים במקרה של התנגשות בין שני הפרויקטים.

לדעתנו ההחלטה דלעיל הכרחית על מנת להעניק ליזמים המשקיעים את זמנם וכספם בקידום תוכניות לפינוי ובינוי, ודאות תכנונית מינימלית, כי כל עוד ההליכים יתקדמו, ויהיה נראה כי קיים סיכוי סביר לאישור התוכנית – ובתוך תקופה סבירה, מאמציו לא יוכשלו על ידי דיירי בניין אחד במתחם המיועד לפינוי ובינוי.

ואולם, מדיניות תכנונית זו ניתנת למימוש רק אם הליכי התכנון של תוכניות "פינוי ובינוי" יערכו זמן סביר.

האף שמבחינת המצב החוקי הקיים היום מדובר בתוכניות בסמכות הועדה המחוזית (לאחרונה הוענקה הסמכות לאשר תוכניות "פינוי ובינוי" לווד"ים), הרי שבסופו של יום מדובר בתוכנית נקודתית אשר מידת השפעתה על הסביבה הקרובה אינו גדול, ולפיכך ניתן לדעתנו לקצר באופן מהותי את ההליך לאישור תוכניות ל "פינוי ובינוי", על ידי הענקת סמכויות לועדות המקומיות לאשר תוכניות כאמור.
דבר זה יביא לדעתנו לזרוז ההליך התכנוני הנדרש, דבר שכולם יצאו נשכרים ממנו.

- לימודי התחדשות עירונית

צור קשר  | קורסי נדל"ן  | מאמרים

©2012 כל הזכויות שמורות האוניברסיטה העברית ירושלים

עודכן לאחרונה ב- 8.4.2013
עיצוב: SagaStudio . נבנה ע"י Yalla בניית אתרים